מדוע קשה למצוא תמחור שגוי בבורסה הנזילה אך אפשרי יותר בשוק נדל״ן מקומי ואיטי.
200 ש"ח על הרצפה - האם אפשר לרכוש השקעה במחיר מציאה?
אגדה כלכלית מפורסמת מספרת על שני פרופסורים לכלכלה המטיילים להנאתם בקמפוס האוניברסיטה, כשלפתע אחד מהם מבחין בשטר מונח על המדרכה. הוא פונה לחברו בהתרגשות "תראה, שטר של 200 ש"ח מונח שם!". חברו, מבלי להסיט את מבטו מהדרך, משיב בביטחון: "זה בלתי אפשרי. לו זה היה שטר אמיתי, מישהו כבר מזמן היה מרים אותו". האנקדוטה הזו היא ביטוי ציורי ומעט משעשע למה שכלכלנים מכנים תיאוריית השוק היעיל. התיאוריה הזו גורסת כי בשוק משוכלל ומרובה שחקנים, רוב המידע הרלוונטי כבר מגולם בתוך המחיר. אם קיימות מְצִיאוֹת או שיש טעות בתמחור, מיליוני משקיעים ואלגוריתמים מתוחכמים יזהו זאת תוך שניות ויסגרו את הפער, בשוק ההון הגדול והסחיר, כך אומר הפרופסור, פשוט אין מְצִיאוֹת.
בין שוק ההון לשוק הנדל״ן
אבל כשצוללים להבדלים המהותיים שבין שוק ההון לשוק הנדל"ן, מגלים שהפרופסור מהאגדה צודק לעיתים קרובות בשוק אחד, וטועה לחלוטין בשני. בטור השבוע ננסה להבין מדוע בבורסה קשה מאוד למצוא שקלים על הרצפה, בעוד שבשוק הדיור הם בהחלט קיימים, אם כי לעיתים הם מודבקים למדרכה בדבק מגע חזק מאוד שדורש מאמץ רב כדי לקלף.
נתחיל בשוק ההון. ברוב הזמן, ובוודאי עבור רוב המשקיעים, המחיר בבורסה הוא מראה יעילה מאוד של המידע והציפיות הקיימות בשוק. חשוב להדגיש שברור שאפשר, ואף רצוי, להרוויח בבורסה לאורך זמן, אך הרווח הזה לרוב אינו נובע מכך שגיליתם סוד כמוס שאיש לא ראה לפניכם. בשוק ההון מרוויחים בעיקר מהשתתפות בצמיחה האמיתית של הכלכלה ומהמוכנות לספוג תנודתיות ואי-ודאות לאורך שנים. ניקח לדוגמה חברה מוֹכֶרֶת ומוּכֶּרֶת כמו אלביט מערכות. זו חברה נהדרת וחשובה מאוד לביטחון ישראל, אבל המחיר שתשלמו על המניה שלה היום כבר מביא בחשבון את רוב הציפיות של העולם לגבי חוזים שהיא חתמה ועתידה לחתום בעקבות "עת המלחמה" בה אנחנו מצויים בשנים האחרונות ברמה העולמית.
מי מרוויח כשמישהו אחר מוכר?
בשוק ההון המחיר הוא המראה של מה שהעולם מצפה שיקרה. חשבו על זה: בכל פעם שאתם קונים מניה, יש מישהו מהצד השני שמוכר לכם אותה; בעוד אתם מניחים שהיא תעלה, הוא מניח שזה הזמן הנכון ביותר להיפרד ממנה. בשוק כה שקוף ונזיל, הסיכוי שהמוכר פשוט שכח פרט קריטי שרק אתם זיהיתם הוא נמוך מאוד עבור המשקיע הממוצע. להפך, רוב הסיכויים שמי שסוחר מולכם הוא שחקן הרבה יותר חזק ומצויד מכם, כמו קרן גידור עם אלגוריתמים מהירים או חברת פנסיה עם גדודי אנליסטים. הרווח האמיתי בבורסה שייך למי שבוחר לרכב על גל הצמיחה – כזה שחוסך לטווח הארוך ונהנה מהמגמה הכללית, ולא למי שמנסה לצוד שטרות בודדים שמיליוני עיניים אחרות פספסו באותה שנייה.
הסודות שמתחבאים בין הבלוקים
שוק הנדל"ן, לעומת זאת, הוא חיה מסוג אחר לגמרי. הוא שוק לא יעיל במובנו העמוק ביותר, ודווקא בתוך חוסר היעילות הזה מסתתרות המְצִיאוֹת. בניגוד למסכי המסחר המרצדים במהירות האור, נדל"ן הוא שוק פיזי, אטי ומקומי מאוד, שבו המידע לא זורם לכולם בבת אחת. כאן, המידע שלא מופיע בשום דוח בורסאי הוא הנשק שלכם. דמיינו מוכרי דירה שחייבים להשיג מזומן עד סוף החודש בגלל תשלום שהם צריכים להעביר כבר לקבלן של דירתם החדשה, או בניין ישן שבו רק מי שחי בשכונה יודע שוועדת התכנון המקומית עומדת לאשר בו פינוי-בינוי בקרוב. בנדל"ן, הידע המקומי והנסיבות האנושיות יכולים לייצר מצב שבו אתם באמת קונים נכס מתחת לשוויו הריאלי. בבורסה מתחרים מולכם מיליונים; בסלון של מוכר הדירה, אתם מתחרים לעיתים מול כמה עשרות ומקסימום מאות אנשים בלבד, וזהו יתרון עצום.
התובנה הזו מתיישבת היטב עם קביעת חכמינו בהלכות אונאה: אין אונאה לקרקעות. בעוד שבקניית חפץ נייד יש מחיר שוק ברור שסטייה ממנו בשישית נחשבת לטעות או הונאה, בקרקע קיימת תפיסה שהערך הוא פחות סטנדרטי ויותר ייחודי. כל דירה היא עולם ומלואו עם נוף מעט שונה, כיווני אוויר אחרים או שכנים ספציפיים, ולכן דיני האונאה לא חלים עליה באותו אופן. הרעיון ההלכתי הזה משקף את המציאות הכלכלית שבה בנדל"ן אין מחיר מוחלט וקשיח, מה שמאפשר מרחב תמרון ומיקוח שפשוט אינו קיים ברכישת מניה של חברה גדולה.
המחיר של לקנות בזול
אבל לפני שרצים לחפש מְצִיאוֹת בשוק הנדל"ן, צריך לזכור שחוסר היעילות הזה הוא חרב פיפיות מסוכנת. אם השוק לא יודע לתמחר הכל במדויק, זה אומר שקל למצוא מְצִיאוּת, אבל זה גם אומר שקל מאוד לקנות ביוקר בלי לדעת. חוסר היעילות פועל לשני הכיוונים: כשאין מחיר שקוף ומרצד, אתם עלולים לשלם מחיר מוגזם רק כי לא הכרתם את המגרעות הנסתרות של הנכס או של האזור. קחו למשל אדם שרוכש דירה בשכונה שנראית מבטיחה, אך לא מודע לכך שתוכנית התחבורה העירונית הולכת להפוך את הרחוב השקט לעורק תחבורה רועש. בבורסה, המידע הזה היה נספג במחיר המניה מזמן; בנדל"ן, הקונה הלא מנוסה עלול לשלם מחיר של "שקט" על נכס שיהיה רועש תוך שנתיים.
כדי להתמודד עם אי היעילות הזו, התפתחו בתוך עולם הנדל"ן כלים שנועדו להכניס יותר מידע למערכת: הערכות שמאי, אתרי השוואות מחירים המבוססים על נתוני רשות המיסים וכמובן שיחות עומק עם מתווכים מקומיים. אלו ניסיונות לגשר על פערי המידע, אך הם עדיין רחוקים מהיעילות המוחלטת של שוק ההון.
בפעם הבאה שאתם באים להשקיע את כספכם, נסו להפריד בין שני אלמנטים שונים: אלמנט ההשקעה הבסיסי, שהוא שותפות בצמיחה ובערך של נכסים, לבין הרצון לרכוש משהו במחיר מציאה בזכות ידע ייחודי. בבורסה, מוטב להניח שאין מְצִיאוֹת ולהתמקד בחיסכון עקבי ובפיזור נבון לאורך שנים. בשוק ההון, השקעה נבונה היא כזו שמתבססת על הבנת המגמות הגדולות ולא על ניסיון לתחמן את המערכת.
לעומת זאת, בנדל"ן המְצִיאוֹת אכן קיימות, אך הן דורשות מכם להפוך למומחים קטנים, להשקיע זמן במחקר ובדיקה ולזכור שבמקום שבו אין מחיר אחיד, האחריות לוודא שאתם לא אלו שמשלמים על הטעות של מישהו אחר היא עליכם. ובשוק שבו פערי הידע גדולים, לפעמים משתלם לקנות ידע ממי שמכיר את השטח - מאתר נדל״ן, שמאי, עו״ד או מתווך.
בין אם אתם מחפשים שטרות על המדרכה הדיגיטלית של הבורסה ובין אם אתם בוחנים דירות בשכונה חדשה, החוכמה היא לדעת איזה משחק אתם משחקים. שוק ההון מציע לנו שותפות בצמיחה הגלובלית במינימום מאמץ מחקרי, בעוד הנדל"ן מציע לנו פוטנציאל לרווח עודף דרך עבודת רגליים והיכרות אישית. שניהם יכולים להיות כלים מצוינים לבניית עתיד כלכלי, כל עוד זוכרים שהפרופסור מהאגדה צדק בדבר אחד: בעולם הפיננסי, כסף בחינם הוא מצרך נדיר מאוד, וכשהוא מונח על הרצפה, כדאי לבדוק היטב למה אף אחד אחר לא הרים אותו לפניכם.
פורסם במקור בעולם קטן, ומובא כאן באישור.